房屋是一種非常特殊的商品，它既是耐用消費(fèi)品又是投資品。近年來(lái)各地不斷推出樓市的調(diào)控政策，限購(gòu)令的出臺(tái)可以說(shuō)是抑制房?jī)r(jià)的一種退而求其次的辦法，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政出臺(tái)還是限購(gòu)令出臺(tái)，其基本導(dǎo)向在于一方面通過(guò)政策調(diào)控，遏制不合理的購(gòu)房需求；另一方面通過(guò)提高購(gòu)房成本，改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房地產(chǎn)新政是國(guó)家行政機(jī)關(guān)頒布的行政性決定，具有原則性、調(diào)控性、應(yīng)時(shí)性、有限性等特征。

一位尋求幫助的王女士，就在自己賣房的過(guò)程中偏偏遇上了限購(gòu)令，買家借政策為由想要退房。王女士面對(duì)買主錯(cuò)綜復(fù)雜的情況，無(wú)奈之下只得尋求法律幫助。來(lái)自北京市盈科律師事務(wù)所的黃興國(guó)律師和幫忙團(tuán)成員趙可老師，為王女士提供了什么樣的建議呢？

案例回顧

2017年3月，王女士通過(guò)中介公司，將自己的房產(chǎn)賣給該中介公司的經(jīng)理孫某。由于當(dāng)時(shí)該房屋還沒(méi)有辦下來(lái)房產(chǎn)證，孫某在支付給王女士60萬(wàn)首付款后，王女士便將房屋及相關(guān)的物業(yè)手續(xù)交付于購(gòu)房人孫某。

2017年11月，房本下來(lái)以后王女士與孫某相約，共同去領(lǐng)房本。在領(lǐng)完房本回來(lái)的路上，孫某突然以廊坊限購(gòu)政策為由，表示自己繳納社保個(gè)稅未到年限，不具備購(gòu)房資格要求解除合同，同時(shí)要求王女士退還孫某之前支付的60萬(wàn)房屋首付款。

此時(shí)，廊坊地區(qū)受限購(gòu)政策影響，燕郊的房?jī)r(jià)整體下降，這套房屋當(dāng)時(shí)跌了接近80萬(wàn)。而在這期間，孫某對(duì)于自己使用居住王女士房產(chǎn)一年多的時(shí)間，卻只字不提。并且直接將王女士起訴，關(guān)于訴訟的費(fèi)用也要求由王女士來(lái)承擔(dān)。這次訴訟中，王女士敗訴。

隨后，王女士找到三河社保及稅務(wù)部門出具證明，證明孫某從2015年9月至2018年2月繳納個(gè)稅已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月，也就是說(shuō)正常情況下在2018年9月孫某即具備購(gòu)房資格，但是孫某自己中斷了社保和個(gè)稅的繳納。在2018年5月王女士上訴廊坊中院，最終案件被駁回三河法院重審。在重審開庭前，買房人孫某又上演了戲劇性一幕，突然撤訴并于2019年2月發(fā)函給王女士，要求繼續(xù)履行房屋買賣合同。

面對(duì)孫某的行為，王女士不愿意再跟他繼續(xù)交易，在王女士的心中認(rèn)為孫某已經(jīng)有惡意違約之嫌，所以王女士希望跟孫某合同終止 。那么，王女士的訴求能實(shí)現(xiàn)嗎？到底這次二手房買賣糾紛該如何解決更妥當(dāng)呢？讓我們來(lái)看看黃興國(guó)律師和趙可老師怎么說(shuō)。

律師支招

王女士講述完自己的遭遇后，黃興國(guó)律師認(rèn)為，在賣房前，首先就要審核買房人的資格，審核之后再看對(duì)方的付款能力，現(xiàn)在二手房買賣合同中經(jīng)常有一條被我們忽視，就是辦理貸款貸不下來(lái)怎么辦。在王女士的二手房買賣合同中，簽的就是貸不下來(lái)買房要一直貸，其實(shí)我們知道，在銀行辦理貸款，任何一家銀行的征信都是一樣的，這家貸不下來(lái)的情況換一家一樣貸不下來(lái)。所以在貸款貸不下來(lái)的情況下，是不是可以約定由買方自行籌措差額或者其它資金。

針對(duì)王女士的事情，黃興國(guó)律師認(rèn)為應(yīng)該分開兩頭來(lái)說(shuō)比較好。第一是關(guān)于合同效力的問(wèn)題，如果這個(gè)合同因?yàn)槟銈內(nèi)魏我环?，比如說(shuō)資質(zhì)有問(wèn)題或者其他原因可以解除的話，那當(dāng)然就可以直接解除合同。然而如果因?yàn)檎咴蚪獬贤?，那么只是涉及到相互返還，原則上都不用承擔(dān)違約責(zé)任。第二種情況就是當(dāng)年買方以自己不具備購(gòu)房資格要求退房，而現(xiàn)在已經(jīng)具備資格的情況?，F(xiàn)在法院審核這種資格類的房屋交易，標(biāo)準(zhǔn)是一審判決結(jié)束之前已經(jīng)具備條件，就不能再以自己不夠資格來(lái)要求退房。按法律上來(lái)說(shuō)，資格的問(wèn)題是屬于可以治愈的瑕疵。也就是說(shuō)，王女士之前與孫某簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)該說(shuō)是成立而且是有效的狀態(tài)。如果在這樣的情況下，王女士覺(jué)得單方面不想跟孫某繼續(xù)交易，那么實(shí)際上是需要王女士找出解除合同的理由。

現(xiàn)在，雙方都在算的是經(jīng)濟(jì)賬。對(duì)方之所以希望繼續(xù)履行合同，也是考慮了自己的損失之后才做出的決定。整件事情種，王女士也有辦的不到位的地方。比如說(shuō)在合同沒(méi)有解除之前，至少按照原合同的約定王女士應(yīng)當(dāng)將房屋交付給對(duì)方使用。而在這個(gè)過(guò)程中，王女士其實(shí)等于把房子給搶回來(lái)自己居住了，這件事實(shí)際上是有問(wèn)題的。如果將來(lái)法院認(rèn)為不可歸責(zé)于雙方，是政策變化導(dǎo)致的合同不能履行，法院判決解除合同。那么作為王女士來(lái)說(shuō)是可以要求買房對(duì)于使用該房屋的時(shí)間和情況，進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償?？赏跖恳呀?jīng)把房子搶回來(lái)的情況，實(shí)際上對(duì)人家也造成一定損失，后續(xù)可能就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)相互有折抵。所以在合同這個(gè)事還沒(méi)有完全說(shuō)清楚的情況下，王女士將房子拿回來(lái)，對(duì)王女士來(lái)說(shuō)可能是一個(gè)不利點(diǎn)。如果法院在審理的過(guò)程中，判判決繼續(xù)履行合同，建議王女士還是繼續(xù)配合，其實(shí)這樣對(duì)于王女士來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的結(jié)果。

幫忙團(tuán)支招

在聽完王女士的敘述，趙可老師勸王女士，如果繼續(xù)履行合同，等于還是按照房?jī)r(jià)下跌之前的價(jià)格成交，如果能夠順利的交接完房子手續(xù)，對(duì)王女士來(lái)說(shuō)其實(shí)是比較有利的一個(gè)結(jié)果。

在合同因?yàn)楦鞣N原因，沒(méi)有履行完畢的情況下，確實(shí)會(huì)處于一個(gè)不確定狀態(tài)。那么在這期間就可能會(huì)發(fā)生各種各樣的變動(dòng)，所以說(shuō)這件事情，需要雙方坐下來(lái)，真誠(chéng)的來(lái)談一下解決問(wèn)題的方式，都別意氣用事。為了一套房子，已經(jīng)折騰了好幾年的時(shí)間，雙方都會(huì)有些斗氣的成分，而我們需要的是理性的解決問(wèn)題，這樣才能對(duì)雙方都更有利。

就王女士的事情，趙可老師表示，王女士是在房本還沒(méi)有下來(lái)之前就把房賣出去了，在這樣的情況下，首先就要等拿到房本才能辦理過(guò)戶手續(xù)。而等待的這個(gè)過(guò)程中，由于辦理手續(xù)時(shí)間的延長(zhǎng)，導(dǎo)致了政策變化，買受人的資格變化，包括買受人財(cái)產(chǎn)狀況的變化，都變成了不確定的因素，才造成了今天的局面。

趙可老師建議：在賣房的時(shí)候還是盡量先拿到房本，即使房本沒(méi)下來(lái)之前房?jī)r(jià)已將漲了，也不要盲目的進(jìn)行房產(chǎn)交易。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這樣的交易會(huì)導(dǎo)致交易實(shí)際上沒(méi)法履行，在沒(méi)有房本的情況下交易你認(rèn)為自己可能將利益最大化，但實(shí)際上可能自己要面對(duì)損失。