隨著北京市首批自住房搖號(hào)及選房時(shí)間臨近，自住房后期付款方式成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。針對(duì)此問(wèn)題，北京商報(bào)記者對(duì)現(xiàn)已入市的13個(gè)項(xiàng)目逐一進(jìn)行摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除金隅嘉業(yè)兩個(gè)項(xiàng)目以及中鐵建旗下順新嘉苑接受組合貸款外，其余項(xiàng)目要么明確不接受，要么稱需等到搖號(hào)后方可決定。對(duì)于為何不接受組合貸，幾乎所有的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一致回應(yīng)為：一來(lái)放款周期過(guò)長(zhǎng)，利潤(rùn)率恐由正轉(zhuǎn)負(fù)；二來(lái)銀行惜貸后基本已經(jīng)停辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　13個(gè)項(xiàng)目中僅3個(gè)接受組合貸

　　根據(jù)北京市住建委公布的信息顯示，截至目前已有13個(gè)自住房項(xiàng)目入市，北京商報(bào)記者根據(jù)開(kāi)發(fā)商公布的服務(wù)電話一一調(diào)查，除首創(chuàng)·悅都匯及紫豐·九院城項(xiàng)目服務(wù)電話始終無(wú)法接聽(tīng)外，僅有金隅嘉業(yè)旗下匯星苑和匯景苑明確可以進(jìn)行組合貸款；中國(guó)鐵建旗下順新嘉苑項(xiàng)目工作人員雖表示原則上接受組合貸款，但由于手續(xù)麻煩不建議辦理，恒大·御景灣以及富力·惠蘭美居則表示，具體貸款方式還需等到搖號(hào)后才能確定。

　　對(duì)于此前傳出的50%首付，住總正華新國(guó)展?jié)M庭芳項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，“自住房的首付比例與普通商品房保持一致，首套房均收取三成首付，但由于項(xiàng)目以大戶型房源為主，且不接受組合貸款，按照公積金貸款最多80萬(wàn)元的額度計(jì)算，整套房的首付比例就達(dá)到了50%”。

　　這位負(fù)責(zé)人也坦言，以總價(jià)200萬(wàn)元的房?jī)r(jià)計(jì)算，如果僅付三成首付，其余都由商業(yè)貸款還清的話，需要購(gòu)房人每月還清1.3萬(wàn)元的貸款，月收入要達(dá)到2.6萬(wàn)元以上才能獲批。“未必所有購(gòu)房人都能滿足該條件。但是出于回款壓力，項(xiàng)目不接受組合貸款。”

　　政府讓利三成反被銀行吞掉一成

　　所謂“組合貸款”，指的是符合個(gè)人住房商業(yè)貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的話，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)，還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。此類貸款方式直接的利好就是購(gòu)房人既可以少掏首付款又能少還貸款利息。

　　如果按照首套房首付三成的原則計(jì)算，一套政府規(guī)定封頂價(jià)200萬(wàn)元的自住房，購(gòu)房人如果選擇組合貸款，首付交三成即60萬(wàn)元，其余140萬(wàn)元將分成公積金貸款80萬(wàn)元和60萬(wàn)元的商業(yè)貸款。以貸款20年計(jì)算，兩者結(jié)合最終還款額度為216萬(wàn)元左右。而按照純公積金貸款方式計(jì)算，扣除最高申請(qǐng)額度80萬(wàn)元，買(mǎi)房人首付款高達(dá)120萬(wàn)元；如純商業(yè)貸款的話，140萬(wàn)元的貸款在20年間需還款232萬(wàn)元，30年為241萬(wàn)元，比組合貸多付15%左右的成本。

　　盡管從購(gòu)房者的角度看，在首付不足的情況下組合貸更具優(yōu)勢(shì)，但一位自住房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)向北京商報(bào)記者介紹，如果是以自有用地建的自住房項(xiàng)目，按照單一貸款方式進(jìn)行回款，則利潤(rùn)可以保證在個(gè)位數(shù)；但對(duì)于競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，本身就沒(méi)有利潤(rùn)，完全依靠項(xiàng)目的商品房部分拉平。“如果貸款周期再拉長(zhǎng)，肯定是賠錢(qián)。”據(jù)這位營(yíng)銷總監(jiān)介紹，組合貸款辦理和放貸時(shí)間最快是半年，公積金或商業(yè)貸款也就10天左右，由于開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)資金大部分來(lái)自銀行貸款，本身開(kāi)發(fā)貸的利率就遠(yuǎn)高于個(gè)貸，所以回款周期越久利潤(rùn)率越小。

　　銀行方面則解釋稱，兩種方式相結(jié)合，需要銀行以及住房公積金管理中心的合作，過(guò)程復(fù)雜。 “更重要的是，現(xiàn)在銀行單純的商貸都不愿意批，何況是組合貸。”偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊透露。