土地增量開發(fā)另外一個(gè)新思路是，可以在土地出讓環(huán)節(jié)就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分或全部商品住房以用于對(duì)外出租，一定期間或終身不得銷售。房?jī)r(jià)高漲和市場(chǎng)迷漫投機(jī)氣氛時(shí)候，市場(chǎng)上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤積空置純粹作為投資品而空置，很難說(shuō)真正有多少新建住房實(shí)際投入到居住供應(yīng)中。新的模式下，開發(fā)商有很大的資金回籠壓力，不敢囤積空置住房，實(shí)際投入到市場(chǎng)上的住房供給反而可能更多。新的模式有價(jià)值之處在于盡可能去除其投資屬性，回歸住房的居住功能。這個(gè)做法的關(guān)鍵在于限制住房的轉(zhuǎn)讓，類似于一種長(zhǎng)租房或永租房的形式，投資功能大大弱化，更別說(shuō)投機(jī)，只能用來(lái)居住，杜絕“炒房”的可能。新的土地出讓模式還有利于降溫土地市場(chǎng)，從而間接冷卻住房市場(chǎng)。企業(yè)在這樣約束下拿的地，減少毛坯房、增加裝修房，加大對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的重視，為市場(chǎng)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的自住房源。就新模式下開發(fā)商資金壓力而言，我們認(rèn)為不必過(guò)于擔(dān)心，要相信市場(chǎng)的生命力。長(zhǎng)租房或永租房市場(chǎng)的穩(wěn)定出現(xiàn)，正是千呼萬(wàn)喚的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）大顯身手的時(shí)候了。房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的大發(fā)展，不僅是分解房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融體系壓力的必要機(jī)制，也是擴(kuò)大居民投資渠道、增加普通老百姓分享城市增值的機(jī)會(huì)。

從北京市的試點(diǎn)情況來(lái)看，2016年11月首批4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊成交結(jié)果均為開發(fā)商自持100%的商品住房，樓面地價(jià)最高不超過(guò)3.6萬(wàn)元/平方米。隨著試點(diǎn)地塊的成交以及后期政府部門對(duì)自持商品住房的專門管理，自持模式給租房市場(chǎng)提供了更多有效、高質(zhì)量的供給，帶來(lái)了居住條件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的選擇更加豐富多樣，“購(gòu)租并舉”的住房市場(chǎng)已初現(xiàn)雛形。還有，試點(diǎn)成交地價(jià)的結(jié)果將土地價(jià)格穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的未來(lái)預(yù)期和走勢(shì)有一定的引導(dǎo)作用，有助于抑制房地產(chǎn)泡沫，使得市場(chǎng)預(yù)期回歸平穩(wěn)和理性。

第五、強(qiáng)化存量補(bǔ)短板?？陀^而言，上海等不少熱點(diǎn)城市在中短期內(nèi)仍持續(xù)性面臨供需失衡，這些城市近年來(lái)土地供應(yīng)持續(xù)下降，僅靠調(diào)控壓縮需求，難以建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制。所以這些城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面除了強(qiáng)化需求側(cè)管理，務(wù)必也要在供給側(cè)方面多想辦法，化解供需失衡壓力。

中國(guó)城市住房部門在供給側(cè)最大的短板是租房市場(chǎng)嚴(yán)重瘸腿。要做好長(zhǎng)效機(jī)制，很關(guān)鍵的是要切實(shí)加快發(fā)展租賃市場(chǎng)和租賃產(chǎn)業(yè)。可以采取的措施包括，加快修訂租房市場(chǎng)的法律法規(guī)體系及加強(qiáng)落實(shí)，并通過(guò)采取個(gè)人所得稅及房產(chǎn)稅減免等手段鼓勵(lì)居民將閑置住房用于提供出租，尤其鼓勵(lì)租賃長(zhǎng)約。在熱點(diǎn)城市住房租賃需求大的地段鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改出售房屋為對(duì)外租賃房屋，同時(shí)用建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)等手段激勵(lì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期性社會(huì)化租賃房源。同時(shí)，也通過(guò)改革住房公積金制度和重構(gòu)政策性住房金融體系，來(lái)鼓勵(lì)和扶助居民長(zhǎng)期租房而不以買房為唯一選擇。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)重大短板是房地產(chǎn)稅收體系不合理不健全，重復(fù)征稅多，并且重流轉(zhuǎn)輕保有，這方面要加緊優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，簡(jiǎn)化合并稅種，并可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)通過(guò)設(shè)立征收空置稅來(lái)打擊炒房行為。購(gòu)買住房而不居住不出租不僅是投機(jī)炒作，而且也是巨大的資源浪費(fèi)。國(guó)外一般會(huì)采用征稅的手段來(lái)約束房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，住房空置稅就是其中一種。對(duì)住房征收空置稅，可以把空置的存量住房逼入市場(chǎng)，有效增加住房供給。房產(chǎn)稅雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看勢(shì)在必行，但目前仍然落地難度很大，空置稅的落地難度較小，更容易被廣泛接受，稅基更加明確和具體，計(jì)稅方案設(shè)計(jì)相對(duì)比較容易，對(duì)“炒房”的打擊更直接更精準(zhǔn)。當(dāng)然，空置稅的征收方案還需要進(jìn)一步設(shè)計(jì)，相關(guān)法律法規(guī)也需要及時(shí)跟進(jìn)。

加大住房保障的托底作用，讓人不著急搶房，炒房就會(huì)成為無(wú)根之萍。政府自身應(yīng)該積極參與住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)性改革中來(lái)，轉(zhuǎn)變公共住房保障方式，創(chuàng)新“托底”機(jī)制，加快實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持推進(jìn)公租房貨幣化，完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。動(dòng)員社會(huì)力量，鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，加強(qiáng)公共住房專業(yè)化、社會(huì)化與企業(yè)化管理，提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。逐步放寬住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)面向新就業(yè)大學(xué)生、青年醫(yī)生、青年教師以及其他青年專業(yè)技術(shù)人員等“夾心層”群體，提供有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

（陳杰 作者為上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)）