在成交周期上，買賣雙方成交周期環(huán)比均延長(zhǎng)，客源端成交周期達(dá)到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續(xù)上升至67%，是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)成交節(jié)奏持續(xù)放緩。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱，這主要是源于在調(diào)控依舊從緊的情況下，面對(duì)持續(xù)降溫的市場(chǎng)以及房地產(chǎn)稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足。業(yè)主預(yù)期開始出現(xiàn)松動(dòng)。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松也指出，從麥田房產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)看，8月降價(jià)成交的房源占比很高，達(dá)到90%以上，買賣雙方更加趨于理性，購(gòu)房交易周期也因此在繼續(xù)拉長(zhǎng)。

中介推銷頻次提高 熱門小區(qū)房源也愁賣

今年5月，北京二手房成交量的沖高，學(xué)區(qū)房起了很大作用。彼時(shí)，學(xué)區(qū)房房源緊俏，價(jià)格堅(jiān)挺。部分熱門小區(qū)，只要一有新的房源推出，立即就會(huì)被預(yù)訂下來。

如今，學(xué)區(qū)房銷售旺季一過，這些房源的成交節(jié)奏也明顯慢了下來。

以西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)為例，最近幾個(gè)月熱度明顯有所下降。據(jù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)紀(jì)人反映，最近幾個(gè)月，德勝片區(qū)開單明顯減少，價(jià)格也有所回落。

而區(qū)域內(nèi)新上的一批房源，兩至三居報(bào)價(jià)每平方米大都在13.2萬(wàn)到13.5萬(wàn)左右，此前這類房源的報(bào)價(jià)單價(jià)最高可以到14萬(wàn)元。

價(jià)格回落的同時(shí)，成交速度也明顯放緩。一位購(gòu)房人告訴《廣廈時(shí)代》，此前德勝學(xué)區(qū)的經(jīng)紀(jì)人幾乎不用費(fèi)力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都很急著成交，但最近這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，經(jīng)紀(jì)人開始重新主動(dòng)出擊，回訪之前咨詢過的客戶，幫房源尋找買家。

根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6-8月二手房新增供需呈現(xiàn)低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，8月新增房源量環(huán)比增加3.6%，與3月相比下滑40%，新增客源量環(huán)比減少2.6%，新增帶看量環(huán)比下滑4.4%，比3月減少24%。與成交表現(xiàn)類似，新增供需回落到2017年末2018年初水平，供需端入市積極性回落至低位，掣肘市場(chǎng)成交。

熱門區(qū)域、熱門小區(qū)，掛出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都開始加重。

一份來自58安居客房產(chǎn)研究院的報(bào)告稱，8月購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)都出現(xiàn)回落，其中，購(gòu)房者信心指數(shù)為98.4，環(huán)比下降2.7%；經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.3%，環(huán)比下降6.3%。69.1%的購(gòu)房者和61.3%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲。

不過，在成交價(jià)格上，市場(chǎng)還沒有表現(xiàn)出回調(diào)態(tài)勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京二手房成交均價(jià)為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%，7-8月兩月均價(jià)漲幅相對(duì)溫和。均價(jià)同比上漲2.5%，在“317調(diào)控”的作用下，北京二手房成交均價(jià)在2017年12月份首次同比下跌，此后均價(jià)同比跌幅經(jīng)歷了擴(kuò)大到收窄的過程，2018年8月均價(jià)結(jié)束同比下跌態(tài)勢(shì)，首次出現(xiàn)了同比上漲。

金九銀十很難再現(xiàn) 樓市年底表現(xiàn)取決于政策走向

從目前市場(chǎng)狀況看，支撐二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)金九銀十的理由并不充分，即將到來的9月，反而可能會(huì)是春節(jié)之后的又一低谷。

許小樂認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期看，短期內(nèi)銀行信貸環(huán)境難有改善，市場(chǎng)低溫的因素將持續(xù)影響9月市場(chǎng)。

從進(jìn)入9月后的前兩天成交表現(xiàn)看，1日、2日兩日成交創(chuàng)2018年以來除春節(jié)外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節(jié)假期又臨近國(guó)慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節(jié)假期為例，包含中秋節(jié)假期(9月15日至17日)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預(yù)計(jì)9月成交量將在8月基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)，均價(jià)趨穩(wěn)，全年北京全市成交量預(yù)計(jì)落在15萬(wàn)-18萬(wàn)套之間，年末積壓需求釋放，市場(chǎng)會(huì)有所升溫。

大批量入市供應(yīng)的限競(jìng)房，也是影響二手房市場(chǎng)在九十月份表現(xiàn)的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環(huán)比增加近四成，絕對(duì)水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應(yīng)，難免會(huì)分流有限的購(gòu)房需求。

張葉松分析認(rèn)為，目前新房和二手房市場(chǎng)存在不小的競(jìng)爭(zhēng)，新房入市會(huì)形成需求的分流是肯定的。限競(jìng)房在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，而二手房則主要體現(xiàn)在交通位置和成熟的配套設(shè)施上，同時(shí)入住時(shí)間有保證，相比下來二手房還是有競(jìng)爭(zhēng)力，但成交量依然會(huì)受影響。

張葉松指出，預(yù)計(jì)接下來北京二手房市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，受新房集中入市及租賃用房供應(yīng)量增加預(yù)期影響，交易量和價(jià)格可能繼續(xù)微降，但幅度不會(huì)很大，今年很難出現(xiàn)傳統(tǒng)“金九銀十”交易旺季。宏觀經(jīng)濟(jì)變化與“房產(chǎn)稅是否會(huì)出臺(tái)”或?qū)⒊蔀橛绊懩甑资袌?chǎng)走勢(shì)的變量。

對(duì)于有購(gòu)房計(jì)劃的人，張葉松建議稱，對(duì)于有購(gòu)房需求或置換需求的群體來說，當(dāng)下市場(chǎng)可以更從容地進(jìn)行選擇，也容易挑選到滿意的房源。

本版文/門庭婷